2003年左右，美國(guó)的ProLogis公司將物流地產(chǎn)帶入中國(guó)，中國(guó)的物流地產(chǎn)行業(yè)就此誕生。目前物流地產(chǎn)行業(yè)的A、B、C三類倉(cāng)中，A類倉(cāng)最符合現(xiàn)代國(guó)際物流的設(shè)施，其在中國(guó)整個(gè)物流地產(chǎn)占比不到10%(約4000萬平米)，而美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家的A類倉(cāng)占比可達(dá)70%左右(持有量約為3~4億平米)。參照中美兩國(guó)GDP規(guī)模，預(yù)計(jì)我國(guó)A類倉(cāng)未來占比可達(dá)2億平方米。2015年中國(guó)新增A類倉(cāng)面積僅也有700萬平方米，預(yù)計(jì)2016年增量不會(huì)超過1000萬平方米，因此，預(yù)計(jì)未來中國(guó)達(dá)到2億平方米這一水平或需耗費(fèi)十余年。目前中國(guó)的物流地產(chǎn)的發(fā)展仍處于初級(jí)階段且發(fā)展迅速，但倉(cāng)儲(chǔ)土地供應(yīng)量也不足導(dǎo)致中國(guó)A類倉(cāng)的增量瓶頸難以突破。

   普洛斯公司在新加坡上市后，中國(guó)一、二線城市中的大量物流節(jié)點(diǎn)的良性資產(chǎn)，并未完全體現(xiàn)其在中國(guó)市場(chǎng)中所應(yīng)有的價(jià)值。萬科聯(lián)合普洛斯管理層、厚樸、高瓴資本、中銀投資參與物流地產(chǎn)巨頭普洛斯的潛在私有化，其關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力在于普洛斯目前所擁有的中國(guó)土地資產(chǎn)價(jià)值遠(yuǎn)大于在新加坡市場(chǎng)的估值。

   中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)正處于價(jià)值回歸階段。中資財(cái)團(tuán)私有化對(duì)市場(chǎng)的影響主要有兩點(diǎn)，一是將大幅提升中國(guó)物流地產(chǎn)的的估值水平;二是推升工業(yè)土地(特別是物流土地)價(jià)值，推升物流倉(cāng)儲(chǔ)租金。目前中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)土地供需缺口也將提升倉(cāng)儲(chǔ)租金和中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)估值。未來五年，中國(guó)物流地產(chǎn)的估值將大幅提升，對(duì)未來中國(guó)物流行業(yè)發(fā)展也將起到積極作用。

   物流地產(chǎn)的估值透明且較簡(jiǎn)單，即經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流除以市場(chǎng)的資本化率(cap rate)。中國(guó)物流地產(chǎn)的估值上升在于兩方面：一方面是資金不斷地增加，導(dǎo)致凈現(xiàn)金流上升;另一方面隨著市場(chǎng)逐漸成熟以及供需關(guān)系改善使得資本化率降低，這就形成了一個(gè)正向的剪刀差，造成估值的大幅提升。物流資產(chǎn)行業(yè)最大的進(jìn)入壁壘不是資本，而是管理能力。物流地產(chǎn)是全生命周期管理，從拿地、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)到退出的每個(gè)環(huán)節(jié)都需要豐富的管理經(jīng)驗(yàn)。物流地產(chǎn)行業(yè)看似粗放，但也需要精細(xì)化管理，只有這樣企業(yè)價(jià)值才會(huì)被充分體現(xiàn)。

   普洛斯作為國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)龍頭，其股東變更為中資股東后，對(duì)國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局勢(shì)必帶來一定影響：一是預(yù)計(jì)將加速國(guó)內(nèi)物流地產(chǎn)估值的合理化，會(huì)對(duì)業(yè)內(nèi)項(xiàng)目的獲得成本構(gòu)成一定壓力;二是推高國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)土地租金。目前盡管國(guó)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)租金相對(duì)合理，但若土地估值快速提升的話，也會(huì)帶動(dòng)租金上揚(yáng)。

   相比于物流行業(yè)，市場(chǎng)對(duì)物流地產(chǎn)熟識(shí)度較低，但實(shí)際市場(chǎng)空間極大。1)按照發(fā)改委公布的2016年數(shù)據(jù)，全年物流總額230萬億元，同比增長(zhǎng)6.1%，其中，單位與居民物流總額為0.7萬億元，同比增長(zhǎng)43%。受到工業(yè)品和農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易的影響，物流總額總量增速不明顯，但居民物流總額的增速很快。2)從需求量來看，目前中國(guó)的人均物流面積大約在0.7平方米，美國(guó)大約為5.7平方米，考慮到中國(guó)人口密度更高，因此電商發(fā)展有望超過美國(guó)，因此對(duì)于物流地產(chǎn)的面積需求將大幅增加。

   過去物流行業(yè)本土化、物流地產(chǎn)外資化，主要原因在于過去運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)的利潤(rùn)率相比于開發(fā)地產(chǎn)的利潤(rùn)率較低，因此國(guó)內(nèi)開發(fā)商并不重視。但物流規(guī)模逐步提升，使得物流地產(chǎn)的盈利能力得到增強(qiáng)、且可持續(xù)，再考慮到土地出讓制度，使地產(chǎn)商開始重新重視物流地產(chǎn)這一細(xì)分市場(chǎng)。如果萬科收購(gòu)普洛斯成功，將以第一大股東的身份將其本土化，再加上被中投收購(gòu)的嘉民集團(tuán)、本來即為本土企業(yè)的宇培集團(tuán)，物流地產(chǎn)領(lǐng)域 TOP3 未來將均為本土企業(yè)。

   高速增長(zhǎng)需要匹配高杠桿，高杠桿就是資金來源，最大地產(chǎn)開發(fā)商將受支持。1)一方面，物流行業(yè)擴(kuò)張速度很快，帶來物流地產(chǎn)行業(yè)天花板的上移，另一方面，物流地產(chǎn)自身規(guī)模較小，即便行業(yè)空間不擴(kuò)大也有快速發(fā)展的必要性，因此，這樣的上行趨勢(shì)當(dāng)中就需要高杠桿來運(yùn)作，類似于2013年以前的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè);2)高杠桿就依賴于資金來源，物流地產(chǎn)的普遍做法是通過基金的方式來運(yùn)營(yíng)，另外就是依靠其他行業(yè)的導(dǎo)流，目前現(xiàn)金流狀況較好的住宅開發(fā)行業(yè)就是其中之一。

   目前電商戰(zhàn)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化后期，物流服務(wù)成為電商的競(jìng)爭(zhēng)核心，而倉(cāng)儲(chǔ)作為物流流程前端，是所有電商升級(jí)物流服務(wù)的痛點(diǎn)。一方面作為大型電商的代表，阿里和京東紛紛開始建立自己的倉(cāng)儲(chǔ)物流，建立倉(cāng)配網(wǎng)絡(luò)布局。另一方面作為服務(wù)電商的快遞企業(yè)也開始進(jìn)入倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域，推出“倉(cāng)配一體化”等新產(chǎn)品。如今，快遞龍頭企業(yè)如圓通、申通等快遞企業(yè)都展開了“倉(cāng)配一體化”的服務(wù)，在原有運(yùn)輸能力之上建立倉(cāng)儲(chǔ)管理能力，以此來加強(qiáng)與電商合作。

   保守估計(jì)，到2020年，倉(cāng)配一體化市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2250億元左右;其中倉(cāng)儲(chǔ)收入為750億元。如果電商需求超出預(yù)期，那么到2020年倉(cāng)配一體化市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到3150億元，其中倉(cāng)儲(chǔ)收入1050億元左右?；陔娚虒?duì)倉(cāng)儲(chǔ)的需求，未來快遞發(fā)展倉(cāng)配一體化的空間廣，且對(duì)快遞企業(yè)有較大彈性，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)公司和設(shè)備公司有較大的需求。